Hypotéky: co bychom o nich měli vědět

Hypotéky jsou v poslední době velmi oblíbenými finančními produkty, a to zejména díky výraznému poklesu úrokových měr: ty jsou na (zatím) historickém minimu. Hypoteční úvěry však mají svá úskalí, a předtím, než jej budeme chtít uzavřít, bychom si měli několik věcí uvědomit.

Sdílejte článek
kompletní informace o hypotékách na jednom místě

1. Základní pojmy

Při prvním setkání s hypotečním poradcem, ať již vlastním či v bankovní instituci, se setkáme s několika pojmy, kterým nemusíme rozumět. Vždy je lepší se zeptat, pokud něčemu nerozumíme, než vše odkývat a doufat, že nám poradce radí dobře (a pak se ve finále divit, co jsme to vlastně podepsali). Zmást nás mohou taková slova, jako je LTV, bonita, refin, fixace a refix.

LTV – loan to value

LTV značí podíl výše úvěru na zajištění. Zapisuje se v procentech, a zpravidla platí, že čím nižší LTV, tím nižší úrok a tím nižší splátka. Tedy pokud máme dům za 3 500 000 Kč a chceme si půjčit 2 500 000 Kč, činí LTV 2 500 000 / 3 500 000 = 0,714 = 71 %.

Výpočet ltv: { (výše hypotéky) / (cena nemovitosti) } * 100

Bonita

Pro žádost o hypotéku je nutné, abychom byli bonitní, tedy abychom měli dostatečné příjmy na to, abychom byli schopni splátky včas a pravidelně splácet. K tomu je nutné spočítat příjmy a výdaje, které vám porovná přímo poradce. Za výdaje se přitom považují alimenty, splátky jiných úvěrů apod. Výdaje domácnosti si banky počítají samy, většinou přímo v kalkulačkách, kde je stanovují podle počtu dospělých a dětí v dané domácnosti.

Refinancování hypotéky

Refin, neboli refinancování hypotéky, je vlastě převedení hypotéky z jedné banky do druhé. Zpravidla se jedná o přechod na nižší úrokovou sazbu, kterou nabízí jiná banka. Ta původní banku vyplatí a váš úvěr převezme.

Fixace úrokové míry

Fixace je doba, po kterou je úroková míra stálá. Po dobu fixace ji nemůžete měnit ani vy sami, a to ani v případě, že máte na dnešní poměry nevýhodnou úrokovou sazbu. Její délku stanovujete při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru. Konec fixace staré úrokové sazby a sjednání nové se nazývá refix (znovuzafixování).

2. Co je potřeba vědět, pokud chceme žádat o hypotéku

Prodej nemovitosti - hypotékaPokud jsme se rozhodli, že si chceme pořídit byt či dům svých snů, musíme si uvědomit několik důležitých věcí. Jedním z prvních je otázka, zda budeme žádat sami, nebo s někým. Většinou o hypoteční úvěr žádají oba manželé, nebo rodiče pomáhají dětem a berou si s nimi hypotéku společně. Je to především z důvodu větší bonity: více žadatelů pro banku znamená i vyšší příjem a tedy vyšší záruka toho, že bude úvěr řádně splácen.

Vypočítejte si, v kolika letech hypotéku splatíte

Důležitý je také věk: žadatel musí být alespoň 18 let starý, horní věkový limit je u každé banky různý, ale většinou to bývá v rozmezí 65-70 let. Minimální doba trvání úvěru je přitom 5 let, takže pokud si chceme vzít úvěr ve vyšším věku, musíme počítat s tím, že nesmíme přesáhnout věkovou hranici.

Poskytnutí účelové hypotéky

Kromě toho musíme mít jasno v tom, na co si chceme půjčit. Může to být koupě pozemku, domu či bytu, rekonstrukce domu či bytu, refinancování, nebo dokonce kombinace obou (koupě pozemku a výstavba, koupě domu a rekonstrukce apod.). Lze zakoupit i rekreační objekt, tam ale platí různé výjimky, jako např. omezené LTV (cca 60-75 % max.).

Kupní cena nemovitosti

Jasno bychom měli mít i v kupní ceně, abychom žádali na nějakou konkrétnější částku. Čím konkrétnější je částka, tím lepší představu o případných splátkách a úrokové míře budeme mít. Kupní cena ovlivňuje i LTV: ideální je, pokud máme nějaké vlastní našetřené prostředky, o které bychom případně vysokou hodnotu úvěru mohli snížit a dostat se na nižší LTV a na nižší splátky.

Splacení úvěru

Také je dobré mít předem představu jak dlouho a za kolik bychom chtěli splácet, ačkoliv především doba splácení se může po dohodě s poradcem prodloužit či zkrátit. Většinou bývá stanovena v limitu 5-40 let. A v konečné řadě bychom si měli rozmyslet i fixaci, tedy na jak dlouho chceme mít „zarezervovanou“ danou úrokovou míru bez její změny. Banky mívají v základní nabídce 3, 5, 7 a 10 let, můžeme se ale setkat i s jednoletou či na 20 či 30 let. Jedna z nich je v každé bance vždy nejvýhodnější.

Hypotéka se zástavou nemovitosti

Pokud toto všechno víme, musíme si ještě uvědomit, že za to, že nám banka peníze zapůjčí, musíme dát něco do zástavy. Nejčastěji je zástavou samotná kupovaná nemovitost, která musí být na území ČR, EU či jiného státu EHS, ale pokud máte jinou nemovitost, můžete ji zastavit místo toho. Pokud by se zjistilo, že vám banka výši hypotéky nepůjčí, protože je cena zástavy příliš nízká, dá se navýšit právě přidáním další nemovitosti. Zároveň nelze ručit ničím jiným než nemovitostí.

Neúčelová hypotéka

U účelové hypotéky, která je tou častěji využívanou, musíte peníze využít na předem definované účely (koupě nemovitosti, stavebního pozemku, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, splacení úvěru či půjčky použité na nemovitosti…). Těmito účely se myslí zajištění potřeb bydlení, tedy lze jí zafinancovat vše, co k bydlení potřebujeme, pokud je to pevná část bydlení (např. vestavěné skříně, spotřebiče apod.). Jako příklad se uvádí, že pokud vezmete dům a zatřesete s ním, tak vše, co nevypadne, lze účelovou hypotékou zafinancovat. U účelových hypoték se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 % LTV nebo dokonce i výjimečně nad 100 %.

Pokud chcete mít neomezené využité hypotéky a chcete peníze použít na movité věci (automobil, studium v zahraničí, zájezd kolem světa…), tak je pro vás vhodnější neúčelová hypotéka. Ta má úrokové sazby cca o 2 % vyšší, než účelová, její podmínkou je taktéž zastavení nemovitosti. Výše LTV je cca do 60 % LTV.

Odhad ceny nemovitosti

hypotéka od mbankKe stanovení hodnoty pořizovaného pozemku či nemovitosti potřebujeme tzv. odhad. Ten můžeme bance doložit třemi způsoby: buď si u ní necháme udělat odhad s pomocí jejich vlastního či externího odhadce (v průměru 2 000 Kč – 5 500 Kč), nebo použijeme metodu expresního odhadu, která využívá cenové mapy či můžeme využít starý odhad (banky přijímají různě staré odhady, záleží na daných podmínkách). Ne vždy však můžeme využít starý odhad či odhad expresní, konkrétně je vše stanoveno v podmínkách dané banky. S tím vám rád poradí váš poradce.

Když máte podanou žádost o hypotéku, vyšlo vám kladné potvrzení z registru dlužníků a provedl se odhad nemovitosti, prakticky již nic nestojí v cestě tomu, aby byla podepsána úvěrová smlouva a začalo se čerpat.

Čerpání hypotečního úvěru

Čerpat peníze z hypotečního úvěru lze několika způsoby: jednorázově, postupně, před zápisem zástavního práva, s fakturami nebo bez faktur. Začít můžeme, pokud jsou splněné podmínky pro čerpání, uvedené v úvěrové smlouvě. Je zpravidla nutné potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Můžeme se však setkat i s čerpáním na základě pouhého návrhu na zápis, které umožňuje dřívější čerpání.

Diskuze ke článku

Právě byl přidán první komentář
  1. Teď jsou hypoteční úvěry i s celkem nízkou úrokovou sazbou jak jsem četla na internetu.

Přidat komentář

TOPlist Spotřebitelské recenze půjček, hodnocení a zkušenosti na Finantis.cz

coolpujcky

pujcko-ninjapujcka